Kira bedellerinin ülkenin enflasyon oranlarına göre yıllık veya aylık bazda artırılması söz konusudur. Bu işlemde Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi baz alınarak hesaplama yapılmaktadır. Aynı zamanda yapılabilecek en fazla zam miktarı da artış yapılacak aydan bir önceki ay için açıklanan 12 aylık ortalama Yİ-ÜFE değişim oranı kadardır. Bu değişim oranının 2019 yılbaşı itibariyle TÜFE üzerinden hesaplanması planlanmaktadır.

Şimdi kira artışı hakkında bilinmesi gerekenlere ve hesaplanma yöntemine göz atalım:

Kira Nedir?

Bir mülkün veya taşınır bir malın belli bir fiyat karşılığında bir süreliğine sahibi dışında birisinin kullanımına verilmesidir. Aynı zamanda kira, bu şekilde verilen ya da tutulan şeye ödenen para olarak da nitelendirilir. Örneğin; “bir ev kiralayacağım” dediğimiz gibi “evin kirası çok yüksek” şeklinde de kullanırız.

Bir ev, oda, araba veya son dönemde artan kıyafet, sahibinden, emlakçı veya oto kiralamacı gibi bir yerden belli bir bedel karşılığında kullanıma verilir. Bu kiralama konusunda bazı şartlar da kabul edildiği zaman anlaşma sağlanmış olunur. Mesela depozito alınarak, eve herhangi bir zarar gelmesi durumuna karşı önlem alınır. Kira bedelinin belirlenmesinde de bunun gibi etkili olan birçok unsur vardır.

Kira Artışı Nedir?

Bir ülkede enflasyon oranları, mal ve hizmetlerin fiyatında belirleyici olmaktadır. Kira bedelleri de enflasyona karşı korunmak amacıyla belli dönemlerde artırılmaktadır. Buna kira artışı denmektedir.

Kiraya konu olan şeyin değerindeki artışın kira bedeline yansıtılması amacıyla genel olarak her yıl yenilenen sözleşmelerde yeni kira döneminde ödenecek olan bedel güncellemesi şeklinde de tanımlanabilir. Uzun vadeli sözleşmelerde ise her yıl için uygulanacak artış miktarı genel olarak belirtilmektedir.

Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği ayda yapılırken, çeşitli yasal düzenlemeler çerçevesinde uygulanmaktadır. Konut ve işyerleri için kira artışı yapılırken, yasal bir sınır getirilmiş ve en fazla bu oranda kira artışı yapılabilir ibaresi konmuştur. İşyerlerinde kira artış oranı serbest bırakılırken, kiracı ile kiralayanın kendi aralarında yapacağı sözleşmelere bağlı olarak belirlenmesine de izin verilmiştir.

Kira Artışı Konusunda Uygulanabilen Seçenekler

Kira artışı mevcut sisteme göre Yİ-ÜFE üzerinden hesaplanmaktadır. Buna karşın 20 Eylül 2018 tarihinde açıklanan Yeni Ekonomi Programı’nda bu oran TÜFE olarak değiştirildi. Ama henüz bir teklif aşamasında olduğu için hesaplamalar Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi’nin 12 aylık ortalaması üzerinden yapılmaya devam ediliyor.

Genel olarak Yİ-ÜFE üzerinden bir hesaplama yapılıyor olsa da çeşitli farklılıklar da söz konusu olmaktadır. Şimdi bu seçeneklere göz atalım:

• 12 Aylık Yİ-ÜFE Ortalaması: Yapılabilecek en yüksek yıllık zam oranının hesaplanmasında kullanılmaktadır. Ama bu oran, YEP kapsamında TÜFE olarak değişecektir. Yurt içi üretici fiyatı endeksinin 12 aylık ortalamasını temel almaktadır.
• 12 Aylık TÜFE Ortalaması: Tüketici Fiyat Endeksi’nin 12 aylık ortalaması alınarak kira artışı hesaplanmaktadır.
• Geçen Yılın Aynı Ayına Göre Yİ-ÜFE: 12 aylık ortalama yerine geçen yılın aynı ayına göre kira artışı yapılmaktadır. Bir önceki yılın söz konusu olan ayına göre yaşanan değişiklik üzerinden hesaplama yapılmaktadır.
• Geçen Yılın Aynı Ayına Göre TÜFE: Tüketici fiyatlarının 12 aylık ortalaması yerine bir önceki yılın söz konusu olan ayına göre kira artış oranını belirlemektedir.
• (TÜFE+Yİ-ÜFE)/2: Tüketici ve yurt içi üretici fiyatlarının toplanıp 2’ye bölünmesi ile belirlenen kira artış oranıdır. 12 aylık ortalamaları toplanan TÜFE ile Yİ-ÜFE üzerinden hesaplama yapılmaktadır.
• Özel Oran: Enflasyon dışında kullanılan ve özel olarak girilen oranları temsilen hesaplama yapılmaktadır. Bu oran genellikle geleceğe yönelik yapılacak tahmini kira artışları için kullanılmaktadır.

Kira Zammı Neye Göre Yapılır?

Kira zammının hangi orana göre yapılacağı konusunda son noktayı Yargıtay koyuyor. Yargıtay kararına göre; ÜFE, artış oranı baz alınırken kira sözleşmesinin yenileneceği ayın bir önceki dönemi değil, yıllık ortalama dikkate alınmalıdır.

Yani 2019 yılının Haziran ayında yenilecek bir kira sözleşmesi için kira artışı 2018 yılının Haziran ayındaki ÜFE artış oranına göre değil, 2018 Haziran’ından 2019 Haziran’ına kadar geçen 12 ayın ortalaması alınarak hesaplanmaktadır.

12 aylık ortalamanın alınmasının nedeni ise ÜFE’nin aydan aya oldukça farklı seviyelerde olabilmesidir. Örneğin bir ay yüzde 2,1 iken, diğer ay yüzde 6’lara çıkabilir. Bu durumdaki belirsizliği ortadan kaldırmak için 12 aylık ortalama dikkate alınmaktadır.

Kira Artışı Hesaplama Nasıl Yapılır?

Konutlarda kira artış oranını belirlemek için sözleşmenin yenilenecek aydan bir önceki aya göre 12 aylık Yİ-ÜFE ortalaması alınarak hesaplama yapılır. Yani Nisan ayında yenilenecek bir sözleşme için içinde bulunulan yılın Mart ayı ile önceki yılın Mart ayı arasındaki veriler kullanılarak 12 aylık Yİ-ÜFE ortalaması alınmaktadır. Mal sahibi en fazla bu orana eşit olacak şekilde bir kira artışı yapabilir.

Yapılacak olan kira artış oranının hesaplaması ise söz konusu kiranın, 12 aylık Yİ-ÜFE ile çarpımı şeklinde yapılmaktadır. Örnek vermek gerekirse;

Aylık Kira: 2000 TL

Ekim ayı Yİ-ÜFE ortalaması: %23,73

Kira Artış Oranı: (2000 * 23,73) / 100 = 474,6 TL

Yeni Kira Bedeli: 2474,6 TL

Yeni Ekonomi Programı kapsamında TÜFE üzerinden hesaplama yapılacağını unutmamalısınız. Konu ile ilgili değişiklik yapılıp Resmi Gazete’de yayımlandıktan sonra burada sizlerle detaylar paylaşılacaktır.